Puis je relouer mon bien sans passer par un exploitant de résidence?
1 Nombreux sont ceux qui, échaudés par la faillite de leur locataire, me demandent s’ils peuvent relouer par eux meme sans passer par un exploitant de résidence de tourisme ou s’ils peuvent vendre leur logement libre de toute location.
C’est possible mais souvent compliqué pour des raisons fiscales et parfois aussi de par les régles de votre copropriété.
2 Pour les bénéficiaires de réduction d’impot ( cela ne concerne que les Français, et notamment ceux ayant acquis en régime dit DEMESSINE en zone de revitalisation rurale) , il faut savoir que l’on doit alors rembourser les avantages fiscaux liés au fait que la location doit durer au moins neuf ans et être consentie à un exploitant unique pour toute la résidence. Quel que soit la durée de la location interrompue vous devez rembourser la totalité des réductions d’impots : c’est lourd !
Donc l’idée de louer à des touristes en direct ou au travers d’un agent immobilier ne permet pas de garder les réductions d’impot.
Pour la TVA économisée sur le prix d’achat, le régime est différent : vous devrez la rembourser ( avec la régle du vingtième : si vous avez loué quatre ans, vous rembourserez 16/20 de la TVA.) sauf si vous maintenez l’offre permanente de trois des quatre prestation parahotelieres ( acceuil, linge, nettoyage, petit déjeuner) : mais qui dit maintien de l’offre dit justification au fisc par des contrats passés avec des prestataires de service, et il ne suffit pas de dire que l’on pouvait le faire si on avait un client.
3 Ensuite il faut s’assurer que le règlement de copropriété ne vous l’interdit pas ; certains interdisent sur les neuf premières années de louer autrement qu’en résidence pour protéger l’ensemble des copropriétaires d’un déclassement et donc d’une restitution au fisc.
Chaque règlement est différent et il n’y a pas de modèle unique en cette matière ; vous trouverez une réponse en cherchant l’article du règlement consacré à la destination de l’immeuble, puis a l’usage des parties communes ; mais parfois les clauses sont ambigües.
4 Si une petite minorité ne veut plus louer à un exploitant il n’y aura pas d’incidence fiscale.
Par contre cela se complique si plus de 30% ne veut plus d’exploitant car le code du tourisme ne reconnait le statut de résidence de tourisme classé que si au moins 70 pour cent des locaux d’habitation de la résidence sont loués à un exploitant unique ; or si le classement de résidence tombe, cela entraine la perte des avantages fiscaux pour tous les propriétaires.
Cela peut être une source de grave conflit car les majoritaires vont perdre leurs avantages fiscaux et pourront imaginer de faire payer cela aux minoritaires qui n’auraient pas respecté la destination de l’immeuble prévue au réglement.
5 Une autre difficulté mais qui peut se résoudre tient au fait que ces résidences sont conçues avec un seul compteur électrique par bâtiment et non par logement ; idem pour l’eau. Il faudra prévoir des frais a la charge des séparatistes.
Enfin la cohabitation se fera plus ou moins difficilemnt avec l’exploitant si celui-ci est titulaire de droits sur la piscine ou d’autres équipements collectifs. Tout ceci sera affaire de négociation pour éviter du contentieux.
