A ce stade, a-t-on encore besoin d’un avocat ?
Voila des frais désormais inutiles pensent certains, puisque les arriérés de loyers sont quasiment toujours perdus en cas de faillite : ils se trompent car il reste beaucoup à faire pour que la situation ne s’aggrave encore plus, ce que nombre de propriétaires ont malheureusement pu constater.
Après avoir perdu des trimestres voire des années de loyers impayés, rien n’est pire que de :
- se voir imposer des loyers dérisoires pour neuf ans et plus,
- voir son logement invendable,
- avoir a payer des charges de copropriété ou des travaux supérieurs au nouveau loyer.
C’est pourtant ce qui arrive pour des résidences qui n’ont pu se faire conseiller en temps utile.
Ainsi on se souvient de certaines résidences gérées par RESIDHOTEL qui se virent imposer par le tribunal un repreneur si « sérieux », QUIETUDE, que lui aussi tombera en faillite moins de six mois après avoir repris leurs baux.
Nombreux sont ceux qui ont été trompés une première fois lors de l’achat avec les promesses de rendement et de défiscalisation, vantées par des conseillers financiers rémunérés non par le client mais par le promoteur et qui voulant vendre à tout prix n’ont pas analysé le produit.
Ils ont été trompés une deuxième fois, lors des premiers loyers impayés, lorsque à tort on leur a fait croire qu’il fallait patienter, donner sa chance au gestionnaire, attendre une recapitalisation, un actionnaire miracle comme ce fut le cas pour les centaines de propriétaires de OLEA qui après plus d’un an d’impayés a déposé le bilan en février 2010, ou ceux d’ANTIPODES en 2011. Certains exploitants comme ce dernier n’hésitent pas a faire intervenir un pseudo « consultant indépendant » qui avec des chiffres et graphiques font croire que le redressement est possible avec 50% de baisse de loyers alors que la faillite est certaine.
Enfin ils risquent d’être trompés une 3 ° fois lorsque contactés par des candidats à la reprise de la résidence, des « sauveurs » qui leur feront croire à leur solvabilité au vu de documents lacunaires ou seulement prévisionnels mais dont une analyse de bilans révèlent souvent une trésorerie exsangue et qu’ils veulent reconstituer avec les recettes de la nouvelle résidence pendant une période de « franchise » de loyers ou les bailleurs accepteraient de ne rien percevoir. C’est quitter un gouffre pour tomber dans un autre.
Faute d’ avocat spécialisé à leurs cotés, on a trompé ces propriétaires et on recommencera en leur faisant signer un bail aux clauses redoutables pour l’avenir.
C’est souvent le cas sur l’indexation, sur la charge de l’entretien du bâtiment sur la mise en conformité, sur le mobilier, sur le loyer variable, et bien d’autres clauses recèlent de réels dangers que seuls les avocats spécialisés détectent.
Après la faillite, bien des questions se posent ou doivent être posé :
A qui appartiennent les meubles des chambres mais aussi le mobilier de l’accueil, du restaurant etc ?
faut il les racheter ? et a quel prix ?
faut il créer une association de défense des propriétaires ?
peut on faire jouer « la clause résolutoire » inscrite au bail ?
puis je reprendre pour y habiter ?
quand puis je changer les serrures ?
puis je mettre mon lot en location par une agence ?
que doit on mettre dans la déclaration de créances en matière de privilège ?
quelle clause éviter ou ajouter dans le prochain bail ?
faut il payer les appels de charge du syndic de copropriété ?
que faire pour assurer la résidence contre l’incendie ou le squattage ?
devra t’on payer une indemnité d’éviction au locataire si on ne renouvelle pas le bail ? et combien ?
quand doit on rembourser toute la TVA déduite a l’achat ?
faut il se lancer dans la création d’une société entre copropriétaires pour la gestion de la résidence ?
peut on se retourner contre le promoteur ou certains vendeurs ?
comment se faire entendre de l’administrateur ou du liquidateur judiciaire ?
S’ils ne prennent pas avis auprès d’un avocat, conseil indépendant dont les règles déontologiques ne lui permettent de recevoir aucune rémunération autre que de ses clients, ceux qui ont été trompés une 1° fois à la signature, une 2° fois lors des impayés, risquent bien de l’être une 3° fois.
L’avocat qu’ils choisiront pourra rarement récupérer des impayés, surtout s’il est nommé après la faillite, mais il leur évitera certainement d’en perdre d’avantage encore et de voir s’effondrer la valeur de son investissement .
