Extrait de l’article du journal AGEFI
« Résidence de tourisme : un secteur gangréné en quête de moralisation », 16/10/2009, L’AGEFI (www.agefi.fr)
Par Pélagie Terly le 16/10/2009
Depuis deux ans, plus d’une quinzaine d’exploitants de résidences de tourisme ont fait faillite, provoquant des difficultés financières et fiscales à des investisseurs Des dispositions ont été adoptées pour mieux encadrer l’investissement mais étant encore insuffisantes, d’autres pistes sont explorées.
Un complément de revenus, une occupation du bien quelques semaines dans l’année et une défiscalisation sont les atouts des investissements en résidences de tourisme. Si bon nombre d’investisseurs atteignent ces objectifs, une part non négligeable ayant investi principalement sous le dispositif Demessine – zone de revitalisation rurale (ZRR) – subit un échec en raison de la défaillance de l’exploitant.
De ce fait, ils éprouvent non seulement des difficultés financières mais risquent aussi une remise en cause de la réduction d’impôt et de l’économie de TVA. « Des copropriétaires sont dans des situations dramatiques, témoigne un investisseur. Certains doivent vendre leur résidence principale pour faire face à l’emprunt d’un appartement dans une résidence de tourisme qui est devenue invendable. » Plus de 12.000 lots ont été ainsi exploités par un, voire deux gestionnaires ayant mis la clé sous la porte (voir le tableau p. 12).
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D’un retard de loyer…
Dans les montages viciés, le versement des loyers aux investisseurs dure jusqu’à ce que s’épuise le fonds de concours qui permet de compenser la différence entre les prix des séjours réellement perçus et les loyers promis aux investisseurs. Viennent ensuite les premières demandes de baisses de loyers. Les charges et les travaux sont alors des éléments qui peuvent peser dans les renégociations de loyers ainsi que l’allongement de la durée du bail. « Toutefois, il ne faut pas tomber à un loyer trop bas au risque que l’administration considère qu’il n’y a pas d’activité, et donc de voir la récupération de la TVA remise en cause », recommande le notaire Régis Pujol.
Lorsque les loyers tardent à être payés, les investisseurs doivent adresser à l’exploitant une mise en demeure ou un commandement de payer. « En cas d’impayés de loyers, il faut rapidement agir car les dossiers sont lourds à monter, le tribunal compétent en matière de loyers étant celui du lieu de la résidence, conseille Côme Idrac, avocat parisien spécialisé. Nous engageons une procédure en référé pour ensuite pouvoir faire des saisies des comptes bancaires ou directement sur les tours opérateurs. »
… jusqu’à la faillite…
Lorsque les gestionnaires n’arrivent plus à faire face aux échéances de loyers, ils se placent sous une mesure de protection : la procédure de sauvegarde ou le dépôt de bilan (redressement ou liquidation judiciaire). « Ainsi, les copropriétaires ne peuvent plus engager de poursuites pour le paiement des loyers impayés », explique Julien Le Boulc’h, avocat. Une fois que la société s’est déclarée en cessation de paiement, les bailleurs disposent de deux mois pour déclarer leurs créances.
« Les démarches sont aussi compliquées car les clients ne possèdent pas de factures puisqu’on leur a vendu un package dans lequel l’exploitant devait se charger d’établir les factures et les envoyer au bailleur », poursuit Côme Idrac.
… et une éventuelle reprise.
Les investisseurs ont peu leur mot à dire dans le choix des repreneurs, lesquels proposent ensuite des baisses de loyers allant pour certains jusqu’à 75 %. De plus, dans le contexte actuel, les repreneurs ne se pressent pas. « Il y a des opportunités de reprises sur le marché, certaines résidences étant de bonne qualité, constate Bertrand Lemire, gérant de C’est La Vie, mandataire fiscal et en charge du recouvrement d’impayés et de recherche de repreneurs. D’autres résidences n’ont en revanche pas de potentiel et on ne sait donc pas ce qu’elles vont devenir. »
Un opérateur a multiplié les reprises étonnamment sans que les tribunaux ne s’inquiètent de sa solidité financière et, quelques mois plus tard, il s’est déclaré à son tour en cessation de paiement. C’est le cas bien connu de Quiétude qui s’était ainsi hissé à la cinquième place du classement des exploitants. Les copropriétaires des résidences Residhotel reprises par cet exploitant ont d’ailleurs engagé une action en tierce opposition.
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