Vous avez acheté une chambre dans une résidence de tourisme ou dans un hôtel car le vendeur (un agent immobilier, un commercialisateur, ou un conseiller en gestion de patrimoine) vous a promis un avantage fiscal, une bonne rentabilité et un placement « pierre » très sur. Même qu’en fin de bail vous récupérez la jouissance de votre résidence secondaire !
Mais il ne vous a pas dit :
1/ que le locataire peut tous les trois ans vous menacer de résilier le bail pour vous faire accepter une baisse de loyer ; certes pour les nouveaux baux signés après la loi de juillet 2009 ce chantage n’est plus possible dans les résidences de tourisme, mais cela ne s’applique pas aux baux signés avant la loi ni dans les hotels.
2/ qu’à l’expiration du bail de 9 ans vous n’étiez absolument pas libre de reprendre votre logementpuisque alors le locataire pourra prétendre à une indemnité d’éviction considérable résultant du statut des baux commerciaux et qu’en outre vous devrez rembourser au fisc 11/20 de la TVA déduite a l’achat faute de maintenir en location votre lot sur 20 ans.
3/ que le loyer « garanti par un bail commercial » est une formule plus que trompeuse car si le locataire fait faillite (comme beaucoup actuellement) vous perdez vos arriérés de loyers.
4/ que le rendement ne doit pas se calculer en comparant seulement le loyer au capital investi : il faut en déduire les charges de copropriété et souvent les travaux d’entretien du bâtiment, dépenses onéreuses en montagne ou à la mer, outre les impôts fonciers à votre charge.
5/ qu’en cas de faillite du locataire vous perdrez non seulement vos loyers mais risquez de perdre vos avantages fiscaux si, dans un délai d’un an, 70% des propriétaires n’ont pas collectivement accepté un nouveau locataire comme exploitant unique de la résidence
6/ qu’au départ du locataire (départ volontaire ou faillite) les candidats à la reprise de la résidence sont des professionnels du rachat « en faillite » et sont peu nombreux ; ils le savent pertinemment et sont donc souvent en position de force pour négocier les loyers à la baisse (je constate des demandes de baisses de 15 à 60%) .
7/ que bien souvent le loyer initial (qui donne le rendement vous décidant à investir) est surévalué et que pour en assurere le paiement votre locataire a touché du promoteur un soutien financier initial (dit fonds de concours) ; cela lui permet de tenir un ou deux ans ( le temps que le promoteur ait vendu ses derniers lots) mais rarement plus, d’où les résiliations ou faillites dès la fin de la première période triennale.
8/ que la revente de votre appartement sera difficile car :
-il a été acquis pour un prix largement supérieur à sa valeur puisque le prix inclut notamment la commission du vendeur et une marge inhabituelle du promoteur ;
-un logement ayant déjà été occupé se vend moins cher que du neuf dans ces résidences sauf emplacement exceptionnel ;
-votre acheteur achète pour investir et il comparera le loyer « réduit » du nouveau locataire à votre prix de vente pour déterminer sa rentabilité.
9/ que vous avez intérêt à missionner un architecte indépendant du promoteur pour vous représenter lors de la livraison et faire noter d’éventuelles réserves sur la qualité de la construction ; les commercialisateurs sérieux – il en reste peu – se chargent de vous trouver un architecte pour la réception des lots de tous leurs clients sur un site à un coût modeste.
10/ que la garantie d’achèvement par une banque, visée dans la publicité ou l’acte de vente, est souvent un leurre car elle ne garantit que l’achèvement de votre logement et jamais les équipements touristiques ( piscine, sauna, restaurant, salle de séminaire) sans lesquelles la résidence est vouée à l’échec et donc le locataire a la faillite et la valeur du logement est réduite à peu d e choses ; j’ai trop souvent vu ces situations dramatiques : ainsi la promotion de ROYAL POLMEN près de la Rochelle ou METEOR près d’Amboise.
Voila tout ce qu’aurait pu et du vous dire un conseil indépendant et compétent avant de vous inciter à investir.
Voila ce que peut vous dire un avocat spécialisé dans ce domaine.
Bonjour,
existe-t-il d’un point de vue fiscal, une possibilité de gérer les baux suite à un dépôt de bilan du preneur, par une association de copropriétaire sans avoir à rembourser une partie de la TVA?
Merci