Loyer impayé en résidence de tourisme

Vous avez acheté dans une résidence de tourisme car le vendeur (un agent immobilier, un commercialisateur, ou un conseiller en gestion de patrimoine) vous a promis un avantage fiscal considérable, une rentabilité excellente  et un placement très sur.  Même en fin de bail vous récupériez une résidence secondaire !

Mais il ne vous a pas dit :

1/ que le locataire peut tous les trois ans vous menacer de résilier le bail pour vous faire accepter une baisse de loyer ; certes pour les nouveaux baux signés après la loi de juillet 2009 ce chantage n’est plus possible, mais cela ne s’applique pas aux baux signés avant la loi.

2/ qu’à l’expiration du bail de 9 ans vous n’étiez absolument pas libre de reprendre votre appartement puisque alors le locataire pourra prétendre à une indemnité d’éviction prévue par le statut légal des baux commerciaux et qu’en outre vous devrez rembourser au fisc 11/20 de la TVA déduite a l’achat faute de maintenir en location votre lot sur 20 ans.

3/ que le loyer « garanti par un bail commercial » est une formule plus que trompeuse car si le locataire fait faillite (comme beaucoup actuellement) vous perdez vos arriérés de loyers ; seule une assurance sur loyers, rarement proposée et toujours onéreuse, serait une vraie garantie.

4/ que le rendement ne doit pas se calculer en comparant seulement le loyer au capital investi car il faut en déduire les charges de copropriété et notamment celles concernant les travaux d’entretien du bâtiment, souvent onéreuses en montagne ou à la mer, outre les impôts fonciers.

5/ qu’en cas de faillite du locataire vous perdrez non seulement vos loyers mais risquez de perdre vos avantages fiscaux si, dans un délai d’un an, 70% des propriétaires n’ont pas collectivement accepté un nouveau locataire comme exploitant unique de la résidence

6/ qu’au départ du locataire (départ volontaire ou faillite) les candidats à la reprise de la résidence en location sont peu nombreux (moins d’une dizaine dont certains fragiles) ; ils le savent pertinemment et sont donc en force pour négocier les loyers à la baisse (souvent de 15 à  35%) d’autant que si la relocation n’est pas conclue en 12 mois votre perte fiscale est certaine.

7/  que bien souvent le loyer initial (qui donne le rendement  vous  décidant à investir) est surévalué mais que pour pouvoir vous le payer le locataire a touché du promoteur un soutien financier initial (dit fonds de concours) lui permettant de tenir un ou deux ans mais rarement plus, d’où les résiliations dès la fin de la première période triennale.

8/  que la revente de votre appartement sera difficile car :-il a été souvent acquis pour un prix largement supérieur à sa valeur car le prix inclut notamment la commission du vendeur et une marge inhabituelle du promoteur ; - un logement ayant déjà été occupé se vend moins cher que le prix d’achat en neuf dans ces résidences sauf emplacement exceptionnel ;- si le locataire est parti et que votre acheteur investit pour en faire sa résidence secondaire il vous fera valoir que l’absence de locataire exploitant de la résidence laisse perplexe sur le maintien du niveau des équipements tels que espace vert, piscine ou restaurant ; - si la résidence est relouée et que votre acheteur achète pour investir il comparera le loyer « réduit » du nouvel locataire à votre prix de vente pour déterminer sa rentabilité.

9/ que vous avez intérêt à missionner un architecte indépendant du promoteur pour vous représenter lors de la livraison et faire noter d’éventuelles réserves sur la qualité de la construction ; les  commercialisateurs sérieux  – il y en a encore – se chargent de vous trouver un architecte pour la réception des lots de tous leurs clients sur un site à un coût modeste.

Voila tout ce qu’aurait pu vous dire un conseil indépendant et compétent avant de vous inciter à investir.

Si votre vendeur ne vous a rien dit tout cela , vous pouvez rédiger un « commentaire » sur ce blog.