Les abus constatés ont amené le vote de quelques premières dispositions sur les baux des résidences de tourisme ; une loi plus globale est en préparation.
La loi du 22 juillet 2009 (Loi n°2009-888) de développement et de modernisation des services touristiques traite dans le chapitre II de son Titre II des résidences de tourisme.
L’objectif affiché de cette loi est de rétablir l’égalité entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme quant au bail commercial (I) mais aussi de sécuriser autant que possible ce type d’investissement (II).
I- Rétablir l’égalité entre les propriétaires et les exploitants des résidences de tourisme quant au bail commercial
Avant l’adoption de cette loi, seuls les exploitants des résidences de tourisme avaient la faculté, en vertu de l’article 145-4 du code de commerce, de résilier à l’expiration d’une période triennale, le bail commercial conclu avec les propriétaires.
Ce droit exclusif de résiliation par anticipation était critiquable à un double titre :
- d’une part, il créé un déséquilibre entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme,
- d’autre part, il mettait en péril la logique juridique et financière des résidences de tourisme dès lors que la résiliation anticipée entraine pour le propriétaire la suppression et le remboursement des avantages fiscaux s’il ne trouve pas de nouvel exploitant dont il bénéficiait au titre de cet investissement.
Le législateur a donc décidé de supprimer cette faculté pour le preneur de résilier le bail par anticipation. Il a donc été crée, dans le code de commerce, un nouvel article 145-7-1 selon lequel:
« les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du code de tourisme sont d’une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale ».
Sous réserve des dispositions du décret d’application, en préparation, la loi du 22 juillet 2009 est d’application immédiate de sorte que l’article 145-7-1 du code de commerce n’aura vocation à s’appliquer qu’aux baux conclus postérieurement à l’ entrée en vigueur de la loi. Les baux signés antérieurement ne bénéficient pas de ces dispositions légales.
II- Sécuriser les investissements dans les résidences de tourisme
Le législateur a aussi souhaité sécuriser les investissements dans les résidences de tourisme en créant de nouvelles obligations :
- l’obligation pour l’exploitant de la résidence de tourisme de tenir des comptes d’exploitation des résidences distincts et de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande[1] (cf. nouvel article L321-2 du code du tourisme)
- l’obligation de mentionner dans les documents commerciaux :
o le droit à l’indemnité d’éviction ainsi que les modalités générales de son calcul afin que les propriétaires aient pleine conscience de leur obligation de verser une indemnité couvrant le préjudice s’ils ne renouvellent pas le bail à l’exploitant (cf. nouvel article L321-3 du code du tourisme) o l’obligation de mentionner l’identité du gestionnaire retenu pour gérer la résidence (cf. nouvel article L321-4 du code du tourisme).
Enfin, le conseil général peut désormais, sur délibération, exonérer de publicité foncière les baux à durée limitée d’immeubles, faits pour une durée supérieure à douze années (cf.1594 J bis du code général des impôts).
Conclusion : le monde politique semble enfin avoir conscience des situations dramatiques qui se multiplient pour les investisseurs ; ces premiers textes sont utiles mais il est urgent que le parlement légifère globalement sur la question.
[1] « L’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses er de recettes de la résidence ».
